■本报记者 赵京军

“买房一阵子，物业一辈子。”物业管理服务，涉及千家万户、关乎百姓福祉，同时作为基层治理的一扇“窗口”，又体现城市文明的程度。

近年来，我市将提升物业管理水平作为惠民生促发展的一件民生工程来抓，在用高水平物业管理服务提升居民生活品质的同时，也推动基层社会治理实现美丽蝶变。

物业服务全覆盖

第一次到北门社区报到的情景，党委书记吕秀云至今记忆犹新。

南大门紧闭，只有旁边小门开着，一米多宽的狭小过道，自行车、电动车和行人挤作一团，120急救车裹在其中寸步难行。本应负责维持秩序的物业人员不见踪影……

物业服务如此，居民何谈幸福指数？去年4月，借着老旧小区改造的东风，吕秀云开始向小区物业开刀。

首先，吸纳党员、楼院长参与到小区建设中来，成立老中青三代相结合的业主委员会，广泛征求居民意见诉求，完成物业更换。同时，加强物业管理，组织业委会成员、物业公司管理层共同制定服务标准，提升服务水平。社区领办红色物业，社区、物业联合组建党组织，“双向进入、交叉任职”。采取“1+N”兜底老旧小区物业模式，与第三方公司合作或直接招聘专业技术人员，先为社区居民提供服务，后收取低于市场均价的物业费。

为了扶持物业公司发展，北门社区将建设完工的充电桩、快递柜、饮水机等收益项目交给物业公司管理。“千万别小看这点收益，一个快递柜就能养活一个保洁人员，有了社区的支持，我们更有信心更有底气提升服务了。”和家物业服务公司项目经理赵莉说。

一年多的时间，会客厅、老年日间照料中心、儿童教育娱乐场馆、社区文化广场相继建成。物业服务改进了，居民的心气顺了，邻里关系更加和谐。

据吕秀云介绍，近期有15户居民在重新装修房子，准备搬回小区居住。在此生活了20多年的贺老伯由衷感叹：“幸福何必去远方，北门就是好地方。”

北门小区的变化是济宁推动老旧小区物业全覆盖的一个缩影。今年我市制定并实施《关于推进住宅小区物业服务覆盖的指导意见》，针对住宅小区实际情况，灵活采取“以大带小”“业主自治”“社区领办”“国企包保”等不同模式，推动无物业管理住宅小区实现物业服务全覆盖。

业主自治广参与

水景花苑小区业主委员会的成立，源于业主与物业长期积攒的矛盾。

那个时候，小区大门敞开，所有人随意进出，盗窃案频发。“更过分的是，2012年之前小区将供热站承包给个人，收了供暖费却不时停暖，居民苦不堪言。”水景花苑小区业主委员会监督委员牛志圣告诉记者，331名业主联名上书要求成立业主委员会。经过3个月的筹备，水景花苑业主委员会于2012年12月正式成立，这是我市第一家业主委员会。

“业主和物业形成矛盾的最大原因就是缺少沟通。”牛志圣说，业主不了解物业的难处，物业也不知道业主的诉求，长此以往便形成了针锋相对的局面。

“业主委员会是业主与物业公司、业主与业主之间的缓冲地带，是桥梁是纽带。”谈及业委会的作用，水景花苑小区业主委员会主任张宝林这样说。

为了更好地协调矛盾，业委会每年都要开展物业管理评议，“对物业服务哪些比较满意，哪些不满意，有什么问题都可以提出来。”集中业主诉求形成1号工作联系函交给物业，他们进行整改。解决一条少一条，年年都有新进展，这样就形成了良性循环。

牛志圣说，为了激励物业提升服务，从2015年起，业委会每年会从小区公共收益中拿出一部分奖励物业公司。“最多的一年奖励了5400元。”在业委会和物业公司的共同努力下，水景花苑小区环境显著改善，服务明显提升，居民满意度连续4年保持在96%以上，去年更是100%。

业主委员会是社区治理的重要主体和平台。今年，我市出台《关于进一步强化党建引领社区物业管理和业主自治工作的指导意见》，规范业主委员会成立和工作运行。开展模范业主委员会（小区自管组织）选树工作，打造模范业主委员会200个，提升住宅小区自我管理、自我服务、自我教育、自我监督能力，推进住宅小区高效能治理。

政府监管优服务

没有规矩不成方圆。济宁从物业管理服务工作实际出发，不断完善法规制度，加强执行监督，推动全市物业管理服务工作逐渐步入规范有序、稳步提升的良性轨道。

6月9日，全市深化提升“儒风济宁 红色物业”建设暨物业管理服务提升年推进会议召开，市县两级组织、公安、城管等14个职能部门，街道、社区、物业企业等基层一线代表，大家济济一堂，共商物业管理服务提升大计。

今年以来，济宁先后下发前期物业服务招投标、新建商品住房物业承接查验、推进住宅小区物业服务覆盖、住宅专项维修资金电梯应急维修等方面十几个政策性文件，并通过宣传培训、检查督导、执法检查等方式，推动制度落地生根。“特别通过模范业主委员会和‘美好家园’示范小区选树活动，不同业委会和小区之间相互观摩、取长补短，推动了整体管理水平的提升。”市住房保障和房地产发展事务中心物业服务部工作人员介绍。全市首部物业管理地方性法规《济宁市物业管理条例》也在加紧完善中。

监管树规范，培训提水平。举办2023年度全市物业行业职业技能竞赛，共393人参赛，是目前行业最大规模的一次竞赛。以能量课堂、项目经理精训营等方式，提升项目经理综合素质。市物业管理服务协会联合红十字会开展“红十字会救护员（初级）”公益培训班9期，累计培训450人。在山东省“技能兴鲁”职业技能大赛第四届山东省物业管理行业职业技能竞赛中，我市代表队荣获团体第一名，并获得“最佳组织奖”。截至目前，全市共完成物业项目经理培训5500人次、物业从业人员培训2.6万人次。森泰御城·上院项目经理顾建秋对培训的效果深有感触。年初，她利用刚学到的物业全生命周期管理知识，不到4个小时的时间里，做通同一楼栋62户居民思想工作，动用维修基金同时更换了7根电梯钢丝绳，“这在以前是根本不敢想象的。”

“物业管理服务是一项重要的民生工作，事关群众利益，对于提升百姓生活质量具有重要影响。”市住房城乡建设局副局长龙玉记表示，将持续开展物业管理服务提升年活动，努力夯实物业管理法制化、规范化基础，并通过推进物业管理标准化建设、加强人员培训、选树先进典型等方式，改善物业管理服务质量，提升居民幸福指数。